Trang chủ Sáng kiến - Kinh nghiệm Một số biện pháp khai thác hiệu quả quỹ đất để phát triển đô thị ở thị trấn Tuần Giáo

Một số biện pháp khai thác hiệu quả quỹ đất để phát triển đô thị ở thị trấn Tuần Giáo

NGUYỄN VĂN BÁCH
2/01/2017
Báo cáo Lưu
Cùng nội dung quan tâm

 Phần I: LỜI NÓI ĐẦU

I. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn có đó nếu như con người tác động tích cực, sử dụng và khai thác có hiệu quả. Trong điều kiện ngân sách còn hạn chế thì việc tạo nguồn thu từ đất đóng vai trò quan trọng nhằm phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội, hoàn thành các mục tiêu và chương trình phát triển đô thị.


Quá trình công tác tại Tổ chức phát triển quỹ đất và sinh sống trên địa bàn thị trấn Tuần Giáo, là một đô thị hình thành tương đối sớm trên địa bàn tỉnh Điện Biên, tuy nhiên cơ sở hạ tầng còn thiếu đồng bộ, có chỗ còn nhếch nhác, trong khi nguồn lực đầu tư còn rất hạn chế. Bản thân tôi luôn trăn trở về việc khai thác hiệu quả quỹ đất để phát triển đô thị. Xuất phát từ ý tưởng đó, tôi đã tiến hành tìm hiểu thực trạng tại thị trấn Tuần Giáo; nghiên cứu, tham khảo mô hình phát triển đô thị của một số địa phương như: Lào Cai, Yên Bái… tham vấn chuyên môn của Trung tâm phát triển quỹ đất, Chi cục Quản lý đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh về việc khai thác hiệu quả quỹ đất để phát triển đô thị.

Kết quả nghiên cứu, tìm tòi giải pháp của tôi cũng là sáng kiến trình Hội đồng sáng kiến cấp cơ sở huyện Tuần Giáo xem xét, công nhận. Mặt khác, là tài liệu định hướng, giúp nâng cao chuyên môn, nghiệp vụ trong khai thác quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất, góp phần tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước, hoàn thành nhiệm vụ phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn huyện. Qua đây, tôi cũng mạnh dạn đề xuất một số giải pháp để góp phần nâng cao hơn nữa hiệu quả khai thác quỹ đất để phát triển đô thị trong thời gian tới.

II. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI

1. Nhằm cụ thể hóa các chính sách và văn bản liên quan đến khai thác quỹ đất để phát triển đô thị ở thị trấn Tuần Giáo.

2. Đánh giá thực trạng khai thác quỹ đất để phát triển đô thị ở thị trấn Tuần Giáo.

3. Đề xuất một số giải pháp khai thác hiệu quả quỹ đất để phát triển đô thị ở thị trấn Tuần Giáo.

III. NHỮNG YÊU CẦU CƠ BẢN

1. Thu thập, nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng khai thác quỹ đất để phát triển đô thị ở thị trấn Tuần Giáo.

2. Đề xuất một số giải pháp khai thác hiệu quả quỹ đất để phát triển đô thị ở thị trấn Tuần Giáo.

Phần II: NỘI DUNG ĐỀ TÀI

I. THỰC TRẠNG KHAI THÁC QUỸ ĐẤT VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ Ở THỊ TRẤN TUẦN GIÁO

1. Khái quát tình hình quản lý, khai thác quỹ đất

Công tác quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn thị trấn Tuần Giáo đã có những chuyển biến tích cực, dần đi vào nề nếp; tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được xét duyệt trong đó có Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020; kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) tại Quyết định số 458/QĐ-UBND ngày 19/6/2014 của UBND tỉnh Điện Biên.

          Với những trường hợp vi phạm về đất đai, thị trấn Tuần Giáo đã rà soát trình UBND huyện xem xét 19 vị trí sử dụng kém hiệu quả, sai mục đích; đánh giá thực trạng, từ đó chủ động phân nhóm và xây dựng kế hoạch xử lý, trong đó có một số khu đất sau:

Thửa đất ao Loọng Rốm vị trí Km2 + 500 khối Đồng Tâm, là ao tự nhiên, thuộc diện tích đất 5%, do UBND thị trấn Tuần Giáo quản lý và cho thuê. Tuy nhiên do điều kiện địa hình, khí hậu biến đổi, đặc biệt sau khi Nhà nước cải tạo, nâng cấp và mở rộng Quốc lộ 279, đoạn Tuần Giáo – Điện Biên, xung quanh ao giáp đất các hộ gia đình đã chuyển đổi mục đích sang làm đất ở, đất vườn, do đó ao không có nước sử dụng kém hiệu quả. UBND thị trấn Tuần Giáo đã đề nghị UBND huyện đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê đất vào mục đích đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

 Khu đất Na Ké đầu cầu đường mới, Khối Sơn Thủy; Khu đất trước cổng nghĩa trang, cạnh đường xuống khu trại ong. Trước đây là đất Lúa được giao quyền sử dụng đất theo Nghị định số 64/CP ngày 27 tháng 09 năm 1993  của Chính phủ cho 18 hộ dân thuộc Bản Chiềng Chung. Sau khi được giao đất từ năm 2000, mục đích sử dụng là đất lúa, song do thiếu nước, năng suất kém nên các hộ dân đã chuyển sang trồng rau màu từ năm 2001 – 2008. Sau cải tạo nâng cấp đường Quốc lộ 279 và đường lên Tênh Phông đã làm thay đổi về hiện trạng sử dụng đất và các hộ gia đình không canh tác được, để hoang hóa từ năm 2008 đến năm 2013. Thấy khu đất này bỏ hoang 1 số hộ gia đình đã chuyển nhượng QSD đất trái phép và đã tự đổ đất cho bằng phẳng, chuyển đổi thành đất trồng hàng năm từ năm 2013 cho đến nay.

 Khu đất giáp cây xăng Công ty TNHH Mạnh Quân: Gồm 2 thửa, thửa thứ nhất sau Cây xăng, Công ty TNHH Mạnh Quân đã tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng diện tích đất tự khai hoang sử dụng trồng lúa, trồng màu của một số hộ dân bản Chiềng Chung và đã san lấp số diện tích đất là: 896m2, tự ý chuyển đổi xây dựng kho tạm và mặt bằng để xe, máy công trình; thửa thứ hai có mặt tiền Quốc lộ 279, nằm giữa cống thoát nước của và Cây xăng Mạnh Quân, trước đây là đất Lúa được giao quyền sử dụng đất theo NĐ 64/CP, do điều kiện trồng Lúa thiếu nước nên năng suất kém, khi cải tạo nâng cấp đường Quốc lộ 279 đã làm thay đổi về hiện trạng sử dụng đất và các hộ gia đình đã đổ đất bằng ngang mặt đường, đang sử dụng trồng cây hàng năm.

Một số các khu đất khác: các hộ gia đình tự ý san lấp đất lúa để làm ao thả cá, trồng màu, làm lán, quán trái phép ở địa bàn các khối, bản. Khu đất ngã 3 đường mới, các hộ này đang tự ý san phẳng phần đất còn lại này để sử dụng làm quán bán nước giải khát, khu đất ông Đào Quang Trung- Bản Chiềng Khoang, khu đất giáp ông Nguyễn Văn Du - Khối Trường Xuân; khu đất ông Nguyễn Văn Ngọc - Khối Thăng Lợi nhận chuyển nhượng va sử dụng trái mục đích. Ngoài ra còn có gia đình ông Lường Văn Tuấn, bà Lường Thị Dung, bà Hoàng Thị Hà – Bản Chiềng Khoang; ông Nguyễn Văn Lập, khối Sơn Thủy đã tự ý lấn chiếm phần diện tích đất vỉa hè của quốc lộ 6 cũ (đoạn đường tránh ngầm cũ, trước hành lang đất cấp của Trạm điện cũ) để làm quán tạm bằng tre.

Một số vi phạm gần đây đã được UBND Thị trấn Tuần Giáo lập biên bản vi phạm; đã xử phạt vi phạm hành chính, yêu cầu các hộ gia đình vi phạm phải tự khắc phục hậu quả, khôi phục lại hiện trạng ban đầu. Báo cáo của UBND thị trấn Tuần Giáo tại Hội nghị giao ban ngành Tài nguyên và Môi trường huyện Tuần Giáo năm 2016, thống kê từ trước đến nay có 55 vụ vi phạm về đất đai với diện tích 55.049m2. UBND Thị trấn đã báo cáo UNBD huyện và các ngành chức năng để xử lý, giải quyết.

Năm 2001, Thị trấn Tuần Giáo chưa có nhiều nhà cao tầng và BĐS dọc các tuyến đường trục chính vẫn còn trong giai đoạn “ngủ quên”, thì đến năm 2013 khi hạ tầng giao thông phát triển tạo điều kiện cho thị trấn Tuần Giáo khai thác hiệu quả về quỹ đất và giá đất ở những khu vực này ngày càng tăng. Một ví dụ điển hình là sau khi tuyến đường tránh được xây dựng, đất tại khối Sơn Thủy, Trại Ong trở nên đắt đỏ với mức tăng giá từ 3 - 5 lần so với thời điểm trước đó. Khu đất đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công là khu đất: Công ty thương nghiệp Tuần Giá, gồm 6 lô, tổng diện tích đấu giá là 298m2, giá khởi điểm 10.000.000 đồng/m2, bước giá 200.000 đồng/m2, số tiền thu về 3.099.254.000 đồng, để phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Trên địa bàn huyện Tuần Giáo đã và đang triển khai việc đấu giá quyền sử dụng (QSD) đất nhằm tăng thu cho ngân sách phục vụ phát triển kinh tế - xã hội những địa phương có đất để đấu giá: Khu đất trung tâm xã Quài Nưa thu về ngân sách 2.465.000.000 đồng; khu đất trung tâm xã Mùn Chung dự kiến đấu giá vào cuối tháng 12/2016, thu ngân sách trên 1.100.000.000 đồng; khu đất ao Loọng Rốm, tại khối Đồng Tâm, thị trấn Tuần Giáo đang chờ UBND tỉnh phê duyệt giá khởi điểm để cho thuê vào mục đích cơ sở sản xuất phi nông nghiệp…

Định hướng phát triển nguồn lực tài chính từ đất đai để phát triển đô thị và xây dựng cơ sở hạ tầng đã được Huyện thống nhất và đưa vào quy hoạch chi tiết thị trấn Tuần Giáo đến năm 2020; thực hiện các nội dung để sử dụng và đấu giá quyền sử dụng đất theo đó tại Thông báo số: 74-TB/HU ngày 30/10/2016 thông báo kết luận của Ban thường vụ huyện ủy về chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất và sử dụng vào mục đích khác 11 vị trí với diện tích là 33.935,4m2. Dự kiến sau khi trừ đi kinh phí đầu tư cơ sở hạ tầng khu đất ban đầu, số tiền thu về từ việc đấu giá những vị trí đất này trên 100 tỷ đồng. Nguồn kinh phí này, phần nào để tái đầu tư cho phát triển đô thị thị trấn Tuần Giáo.

2. Công tác phát triển đô thị

Thị trấn Tuần Giáo đã có Quy hoạch điều chỉnh chung đến năm 2030 theo Quyết định số 1199/QĐ-UBND ngày 20/12/2012 của UBND tỉnh Điện Biên, theo đó thị trấn Tuần Giáo là đô thị hạt nhân, trung tâm hành chính, kinh tế, văn hóa, thương mại, dịch vụ của huyện Tuần Giáo và là cửa ngõ phía Đông tỉnh Điện Biên. Thị trấn Tuần Giáo với quy mô đô thị loại V, có vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội huyện Tuần Giáo và là vị trí an ninh - quốc phòng quan trọng của tỉnh Điện Biên.

Diện tích quy hoạch chung là 750 ha. Ranh giới phía Đông giáp Quài Tở và Tênh Phông tại km 402+500m QL6; phía Bắc giáp xã Quài Cang tại km 408+750m QL6; phía Tây giáp xã Chiềng Sinh tại km 4+400m QL279; phía Nam giáp xã Quài Tở, Tênh Phông, Chiềng Sinh. Nhu cầu kinh phí đầu tư công trình hạ tầng kỹ thuật theo Quy hoạch chung thị trấn đến năm 2030 cần 366,955 tỷ đồng, trong đó ưu tiên số một là khai thác hiệu quả quỹ đất đô thị để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật.

Cấu trúc quy hoạch như sau: Từ khu vực trung tâm thị trấn hiện nay đô thị sẽ phát triển về các hướng Bắc, Đông và Đông Bắc (1phần Quài Tở + 1 phần Quài Cang) trên cơ sở các tuyến giao thông đối ngoại là QL 6 và QL 279.  Các khu chức năng của đô thị bao gồm: Khu trung tâm; Khu thương mại, dịch vụ; Khu trường học; Khu dân cư (gồm khu ở mới, khu tái định cư, nhà ở dịch vụ); Khu công viên cây xanh; Cụm công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp địa phương; Y tế; Đất công trình tôn giáo tín ngưỡng; Đât nông nghiệp.

Không gian đô thị được gắn kết hài hoà, kế thừa hợp lý hiện trạng và quy hoạch chung lập năm 2002. Xây dựng các khu trung tâm theo cấp (cấp định kì và cấp thường xuyên) để phục vụ nhu cầu người dân thị trấn và vùng phụ cận. Tận dụng điều kiện tự nhiên, tạo không gian cây xanh gắn với mặt nước thành hệ thống không gian mở liên hoàn vừa đảm bảo thoát nước vừa tạo môi trường cảnh quan và là khu vực vui chơi giải trí cho nhân dân đô thị. Khu vực dân cư hiện trạng được cải tạo và nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật để tạo môi trường ở theo hướng văn minh. Khu vực xây dựng mới có hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ kiến trúc hiện đại, có môi trường cảnh quan đẹp.

Những năm gần đây cơ sở hạ tầng của thị trấn Tuần Giáo dần được nâng lên, tuy nhiên vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu đổi mới hiện nay. Tiềm năng đất đai trên địa bàn Thị trấn chưa được khai thác hiệu quả, còn xảy ra tình trạng sử dụng đất kém hiệu quả, không đúng mục đích. Do đó việc tìm ra các giải pháp khai thác hiệu quả quỹ đất; thúc đấy sự phát triển kinh tế - xã hội tạo động lực thúc đẩy phát triển đô thị là một yêu cầu cấp thiết hiện nay.

3. Những ưu điểm và hạn chế của việc khai thác quỹ đất để phát triển đô thị

3.1. Ưu điểm:

- Việc khai thác quỹ đất để phát triển đô thị góp phần quản lý chặt chẽ chất lượng đồ án quy hoạch nhằm nâng cao giá trị tài nguyên đất, giải quyết tốt việc phân chia bình đẳng phần giá trị tăng thêm của đất đai gắn với hạ tầng mới đầu tư và đảm bảo phát triển đúng quy hoạch. Đây là yếu tố chính giúp chính quyền nhận được sự ủng hộ mạnh mẽ của nhân dân, thúc đẩy công tác giải phóng nhanh mặt bằng nhanh gọn, thuận lợi, tạo điều kiện cho xây dựng hạ tầng các tuyến phố mới và cụm dân cư...

- Quá trình khai thác quỹ đất để phát triển đô thị tác động tích cực đến công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, qua đó được chuyên môn hóa cao, thể hiện sự quan tâm thiết thực đến lợi ích của người dân. Phát huy hiệu quả trong việc thực hiện một số chính sách trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư như: chính sách về thưởng tiến độ bàn giao mặt bằng đối với những hộ giải tỏa chấp hành bàn giao mặt bằng đúng thời gian quy định, chính sách hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất, chính sách chuyển đổi nghề nghiệp, tìm kiếm việc làm đối với những hộ trực tiếp sản xuất nông nghiệp, chính sách đối với công tác tái định cư… Việc sử dụng nguồn tài chính từ khai thác quỹ đất để tái đầu tư cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị mang lại quyền lợi cho người dân trên địa bàn được thụ hưởng, chắc chắn nhận được sự đồng thuận rất cao, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng để quy hoạch xây dựng.

2.2. Hạn chế

- Quy trình đưa ra quỹ đất sạch để tổ chức đấu giá mất rất nhiều thời gian và phải qua nhiều sở ban ngành. Giá đất để bồi thường và hỗ trợ đất nông nghiệp rất thấp.

- Tiền thu từ đất càng ngày càng khó khăn do quỹ đất đẹp, có giá trị cao khan hiếm dần. Khai thác hiệu quả quỹ đất để phát triển đô thị về lâu dài rất khó khăn.

II. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM KHAI THÁC HIỆU QUẢ QUỸ ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ Ở THỊ TRẤN TUẦN GIÁO

Từ thực trạng, ưu điểm, hạn chế của việc khai thác quỹ đất để phát triển đô thị thị trấn Tuần Giáo nêu trên, tôi xin mạnh dạn đề xuất một số giải pháp để tiếp tục phát huy hiệu quả khai thác quỹ đất để phát triển đô thị Thị trấn Tuần Giáo như sau:

1. Giải pháp trước mắt

- Cho phép đấu giá đất khi chưa hoàn thiện hạ tầng và sử dụng số tiền từ khai thác quỹ đất để làm nguồn vốn đối ứng GPMB các hạng mục Tiểu dự án phát triển đô thị.

- Công bố công khai việc tổ chức đấu giá nhằm rút ngắn thời gian để đẩy nhanh tiến độ khai thác quỹ đất. Bên cạnh đó, đề nghị UBND tỉnh tạo điều kiện cho phép UBND huyện được định giá khởi điểm trước đấu giá theo bảng giá đã ban hành. Có như vậy mới sớm hoàn thành được chỉ tiêu giao về khai thác quỹ đất, từ đó tạo nguồn vốn đối ứng đầu tư xây dựng dự án phát triển đô thị.

2.2. Giải pháp lâu dài

- Trong điều kiện nguồn vốn đầu tư từ ngân sách Trung ương và địa phương còn khó khăn, cần vận dụng linh hoạt các cơ chế, chính sách và có nhiều cách làm mới, sáng tạo phù hợp với thực tiễn để phát huy tối đa nội lực, nổi bật là chủ trương khai thác quỹ đất để tạo nguồn lực to lớn cho đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội Thị trấn.

- Phương thức đổi đất lấy hạ tầng và lấy quy hoạch nuôi quy hoạch cần được áp dụng nhuần nhuyễn, từ đó phát triển hạ tầng, thu hút đầu tư, tạo thêm nhiều việc làm mới cho người dân.

- Ưu tiên các biện pháp và phân bổ nguồn lực để bố trí kịp thời đất tái định cư cho các hộ giải tỏa, nhanh chóng giải phóng mặt bằng để triển khai các dự án; chú trọng đầu tư và phát triển dịch vụ, sản xuất phi nông nghiệp tạo điều kiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế vững chắc. Đối với công tác thu hồi, đền bù giải tỏa, khi thực hiện giải tỏa cần có ngay phương án tái định cư trên cơ sở giải tỏa ở đâu, bố trí tái định cư ở đó.

- Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất công khai, minh bạch; đất chuyển mục đích sử dụng được công khai đấu giá thu tiền sử dụng đất trên cơ sở giao Tổ chức phát triển quỹ đất huyện tổ chức thực hiện. UBND Thị trấn quản lý chặt chẽ đất tái định cư đối với các lô, thửa đất sinh lợi như gần trục đường chính, ngã 3, ngã 4...

Việc tách thửa căn cứ theo quy định hạn mức sử dụng đất. Tách thửa xem xét theo nhu cầu và điều kiện thực tế của người dân, nhưng linh hoạt và không để xảy ra tình trạng tách thửa quá nhỏ gây nên tình trạng xây dựng nhà ở siêu mỏng, siêu méo; ngăn chặn tình trạng tách thửa để trục lợi về chính sách đền bù giải tỏa.

- Công tác quản lý và sử dụng đất được lập bản đồ số hóa với việc quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết tình hình sử dụng đất. Quy hoạch phải chỉ ra được đâu là đất ở ổn định, khu vực sẽ giải tỏa, khu vực chuẩn bị giải tỏa. Thị trấn Tuần Giáo cũng cần có sự đột phá trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Thị trấn cần có nhiều thay quyết liệt trong phát triển đô thị, quy hoạch, hướng đến hình thành một đô thị phát triển bền vững. Tình trạng đô thị hóa đất nông nghiệp, lâm nghiệp; sử dụng đất sai mục đích; xây dựng nhà trái phép trong khu vực quy hoạch; lấn chiếm đất công…cần được chấn chỉnh, xử lý kịp thời.

PHẦN III

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

          1. Kết luận:

- Kiến nghị UBND Thị trấn Tuần Giáo quản lý tốt quy hoạch, phối hợp với Tổ chức phát triển quỹ đất, các cơ quan, đơn vị liên quan khai thác hiệu quả quỹ đất để phát triển đô thị, góp phần hoàn thành theo Chương trình phát triển đô thị mà UBND tỉnh đã phê duyệt.

- Kiến nghị Huyện ủy, HĐND-UBND huyện tiếp tục quan tâm, lãnh đạo, chỉ đạo sâu sát; phối hợp chặt chẽ với các ban, ngành chức năng tỉnh quyết tâm thu về ngân sách huyện từ nguồn đấu giá QSD đất; thông qua đấu giá QSD đất để khai thác quỹ đất hiệu quả, tạo nguồn thu cho ngân sách, tái đầu tư cơ sở hạ tầng trên địa bàn.

- Kiến nghị các cấp bằng các nguồn vốn từ ngân sách, vốn huy động từ xã hội hóa tiếp tục đầu tư vào các khu đất kém hiệu quả, các khu đất hoang hóa và trước mắt là khu đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư để tạo quỹ đất, tái định cư, đấu giá QSD đất.

- Các tổ chức, cá nhân liên quan tiếp tục nâng cao chất lượng quản lý quy hoạch sử dụng đất, tổ chức thực hiện có hiệu quả các phương án quy hoạch sử dụng đất theo phân kỳ và hàng năm, trong đó đặc biệt chú trọng tới việc đảm bảo thực hiện dự án với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng gắn với quy hoạch phát triển các khu dân cư để giải quyết nhu cầu nhà ở thông qua đấu giá QSD đất cho những hộ dân bị thu hồi đất, phát triển các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Xem thêm