Bước 1: Quy hoạch, kế hoạch (Quy hoạch chi tiết xây dựng; kế hoạch phát triển nhà ở; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất):
- Quyết định phê duyệt chi tiết xây dựng 1/500 (phê duyệt điều chỉnh cục bộ) của cấp có thẩm quyền - cấp huyện.
- Quyết định phê duyệt quy hoạch sử dụng đất giai đoạn; Quyết định phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
- Kế hoạch phát triển nhà ở (nếu có).
Trước khi thực hiện Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17/6/2020 (Phụ lục), quy định tại Điều 12 Luật Đầu tư công năm 2019 quy định về nguyên tắc quản lý đầu tư công: Phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm của quốc gia và quy hoạch có liên quan theo quy định của pháp luật về quy hoạch.
Tại Khoản 1 Điều 18 Luật Đầu tư công năm 2019 quy định về điều kiện quyết định chủ trương đầu tư chương trình, dự án: Phù hợp với chiến lược, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch có liên quan theo quy định của pháp luật về quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt.
Mục 4 Điều 26 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009: “Đồ án quy hoạch chung thành phố thuộc tỉnh, thị xã đã được phê duyệt là cơ sở để lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết các khu vực và lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khung trong đô thị”.
Đồ án quy hoạch chung thành phố thuộc tỉnh, thị xã đã được phê duyệt là cơ sở để lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết các khu vực và lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khung trong đô thị.
Bước 2: Đề xuất đầu tư
- Về năng lực tài chính: Dự án đề xuất với tổng mức vốn đầu tư. Nhà đầu tư phải có Báo cáo tài chính năm liên tiếp và Nhà đầu tư được Ngân hàng cam kết cung cấp tín dụng với số tiền tại Cam kết tín dụng. Nhà đầu tư cung cấp chứng từ pháp lý xác định nguồn vốn thuộc sở hữu của Công ty để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư dự án theo quy định tại điểm a, khoản 2, Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.
- Thẩm định
chấp thuận chủ trương đầu tư dự án theo quy định tại Điều 33, Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17/6/2020 (Phụ lục).
Bước 3: Chấp thuận chủ trương đầu tư
Bước 4: Tổ chức đấu thầu lựa chọn Nhà đầu tư
Bước 5: GPMG, giao đất, cho thuê đất
Về chuyển mục đích sử dụng đất, thuê đất:
Dự án có sử dụng đất chuyên trồng lúa nước thuộc trường hợp phải được HĐND tỉnh chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước theo quy định tại điểm b, Khoản 1, Điều 58, Luật Đất đai năm 2013, đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất dưới 10 ha đất trồng lúa, dưới 20 ha đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng; dự án chỉ được phép triển khai thực hiện sau khi được UBND tỉnh cho thuê đất theo quy định.
Điều kiện cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất: Dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích công cộng theo Khoản 3, Điều 62, Luật Đất đai năm 2013, Chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 73, Luật Đất đai năm 2013; đồng thời, theo quy định tại Khoản 13, Điều 1, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật Đất đai, Dự án thuộc trường hợp phải trình UBND tỉnh chấp thuận việc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
Bước 6: Thi công, xây dựng công trình
Theo khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp có liên quan đến quy hoạch chi tiết 1/500 quy định tại khoản 2 Điều 89, cụ thể như sau:
đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
Vậy những dự án đã có duyệt quy hoạch 1/500 không phải xin phép xây dựng.
Bước 7: Vận hành
Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17/6/2020 có hiệu lực từ 01/01/2021 (“Luật Đầu tư 2020”) nhằm thay thế Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 16/11/2014 (“Luật Đầu tư 2014”); Luật Nhà ở số số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 được sửa đổi, bổ sung bởi các Luật: Luật Kiến trúc số 40/2019/QH14 ngày 13/6/2019; Luật Đầu tư 2020; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng;
Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Đầu tư 2020;
Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009 tiếp tục được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Kiến trúc số 40/2019/QH14 ngày 13/6/2019 và Luật Đầu tư 2020;
Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26/11/2013 tiếp tục được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Kiến trúc 2019 và Luật Đầu tư 2020;
Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 tiếp tục được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 62/2020/QH14 ngày 17/6/2020 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng.