I. Nét cơ bản
- Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (sau đây gọi tắt là Hợp đồng BT) là hợp đồng được ký giữa Cơ quan nhà nước có thẩm quyền và Nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, Nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ tạo điều kiện cho Nhà đầu tư thực hiện Dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận hoặc thanh toán cho Nhà đầu tư theo thỏa thuận trong Hợp đồng BT. Dự án là dự án thực hiện theo hình thức Hợp đồng BOT, Hợp đồng BTO và Hợp đồng BT, gồm Dự án quan trọng quốc gia và các Dự án còn lại được phân thành các Nhóm A, B và C theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký kết và thực hiện Hợp đồng dự án là các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là các Bộ, ngành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh). Căn cứ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và điều kiện quản lý cụ thể, các Bộ, ngành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể ủy quyền cho cơ quan trực thuộc của mình ký kết và thực hiện Hợp đồng dự án Nhóm B và Nhóm C.
- Doanh nghiệp BT thực hiện Dự án khác theo các điều kiện thỏa thuận tại Hợp đồng dự án, phù hợp với quy định tại Giấy chứng nhận đầu tư, pháp luật về đầu tư, xây dựng và các văn bản pháp luật có liên quan.
- Đối với Hợp đồng BT, các Bên phải thỏa thuận cụ thể thời điểm, thời gian xây dựng và chuyển giao Công trình BT. Thời điểm, thời gian hoạt động và kết thúc Dự án khác do các Bên thỏa thuận tùy thuộc vào lĩnh vực, quy mô, tính chất của Dự án phù hợp với quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng và các văn bản pháp luật có liên quan. Đối với Công trình BT, sau khi hoàn thành công trình theo quy định, Nhà đầu tư chuyển giao Công trình dự án cho Cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo các điều kiện quy định tại Hợp đồng dự án.
- Cơ chế thực hiện dự án của địa phương thông thường giao đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án khác, thông số kỹ thuật chủ yếu thường bao gồm BTHTTĐC và hạng mục chính của công trình, trước khi thực hiện địa phương phải công bố danh mục, kê gọi đầu tư để các nhà đầu tư đăng ký.
Theo Nghị định 15/2015/NĐ-CP của Chính phủ có một điểm đáng chú ý là Hợp đồng BT chỉ được thanh toán bằng quỹ đất để thực hiện dự án khác, không còn quy định thanh toán hợp đồng BT bằng tiền như các chính sách trước đây. Ngày 27/6, Bộ KH&ĐT tổ chức hội thảo lấy ý kiến dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 15/2015/NĐ-CP về đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP) và Nghị định số 30/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư. Dự thảo nới rộng hình thức thanh toán Dự án BT "Tùy từng trường hợp cụ thể, hoàn cảnh phù hợp, các nhà đầu tư dự án BT có thể được thanh toán qua việc khai thác tài nguyên, treo biển quảng cáo, hoặc sử dụng một phần diện tích trong công trình dự án..."
II. Cơ chế thanh toán bằng quỹ đất
Cơ chế nhà nước thanh toán bằng quỹ đất cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án quy định tại Thông tư số 183/2015/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện thanh toán quỹ đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng-chuyển giao quy định tại Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg:
- Việc thanh toán dự án BT bằng quỹ đất phải đảm bảo nguyên tắc giá trị dự án BT xác định theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng.
- Giá trị quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu tư xác định theo quy định của pháp luật về đất đai; thực hiện thanh toán dự án BT bằng quỹ đất theo nguyên tắc ngang giá, bù trừ chênh lệch giữa giá trị dự án BT và giá trị quỹ đất thanh toán.
- Thời điểm thanh toán dự án BT bằng quỹ đất là thời điểm UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư. Thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất được triển khai đồng thời hoặc sau khi hoàn thành Dự án BT theo quy định tại Khoản 3 Điều 43 Nghị định số 15/2015/NĐ-CP ngày 14 tháng 02 năm 2015 của Chính phủ về đầu tư theo hình thức đối tác công tư.
- Quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
1. Quỹ đất thanh toán gồm (theo quy định tại Điều 3 Thông tư số 183/2015/TT-BTC)
- Đất chưa giải phóng mặt bằng thuộc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) phê duyệt sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế, Nhà nước thực hiện thu hồi theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Đất đã giải phóng mặt bằng thuộc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Đất của cơ sở nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước tại vị trí cũ sử dụng để thanh toán Dự án BT đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới.
2. Hình thức sử dụng quỹ đất để thanh toán:
a. Đối với quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng (quy định tại khoản 1 Điều 5 Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg): thì trên cơ sở vị trí, diện tích quỹ đất thanh toán được UBND cấp tỉnh dự kiến thanh toán, căn cứ đề nghị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký hợp đồng BT và đề nghị của nhà đầu tư, UBND cấp tỉnh có văn bản cam kết với nhà đầu tư về việc sử dụng quỹ đất để thanh toán dự án BT.
Đồng thời giao các cơ quan chức năng của địa phương và nhà đầu tư thực hiện lập quy hoạch chi tiết 1/500 trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Lập phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Bên cạnh đó phải ứng trước kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định; tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được phê duyệt.
Trên cơ sở kết quả thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư.
b. Đối với quỹ đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng (quy định tại khoản 2 Điều 5 Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg): UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư để xác định giá trị quỹ đất thanh toán.
Việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán được thực hiện như sau: trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất thì giá trị quỹ đất thanh toán là tiền sử dụng đất xác định tại thời điểm có quyết định giao đất theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất.
Trường hợp cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì giá trị quỹ đất thanh toán là tiền thuê đất nộp một lần cho cả thời gian thuê xác định tại thời điểm có quyết định cho thuê đất theo quy định của pháp luật về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán lớn hơn giá trị Dự án BT thì Nhà đầu tư phải nộp phần chênh lệch bằng tiền vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán nhỏ hơn giá trị Dự án BT thì Nhà nước thanh toán phần chênh lệch cho Nhà đầu tư bằng tiền hoặc bằng quỹ đất khác
c. Đối với việc sử dụng quỹ đất của cơ sở nhà, đất tại vị trí cũ để thanh toán dự án BT đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước. Theo quy định tại khoản 5 Điều 6 Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất tại vị trí cũ cho Nhà đầu tư phù hợp với thời điểm Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho Nhà đầu tư.
3. Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Khoản 10 Điều 6 Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đất đai đối với phần diện tích đất của quỹ đất thanh toán tương ứng với phần giá trị Dự án BT hoàn thành theo tiến độ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng và phần nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành của phần giá trị chênh lệch mà Nhà đầu tư đã nộp (Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán lớn hơn giá trị Dự án BT thì Nhà đầu tư phải nộp phần chênh lệch bằng tiền vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước) (nếu có).”
4. Về việc xác định giá trị dự án BT, giá trị quỹ đất thanh toán; quy trình, thủ tục thanh toán bằng quỹ đất được quy định tại Mục 1, Mục 2 Thông tư số 183/2015/TT-BTC.
Như vậy, theo các quy định trên thì việc thanh toán bằng giao quỹ đất cho Nhà đầu tư để thực hiện Dự án BT không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất mà UBND tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất đối với quỹ đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng hoặc quỹ đất của cơ sở nhà, đất tại vị trí cũ.
* Link chuyên đề: Cơ chế Nhà nước thanh toán bằng quỹ đất cho nhà đầu tư khi thực hiên dự án đầu tư xây dựng theo hình thức Xây dựng - Chuyển giao
NVB cập nhật