- Hàng hóa bất động sản bao gồm 2 loại chủ yếu: Đất đai và Vật kiến trúc đã xây dựng xong. Hàng hoá BĐS có 2 đặc tính quan trọng khác như: Tính cố định và giá trị của nó phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng. BĐS chỉ được coi là hàng hoá của thị trường khi đáp ứng được các điều kiện sau đây: BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện để giao dịch. Cụ thể như có xác nhận quyền sở hữu (có giấy chứng nhận), không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong vùng quy hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà nước và không gây ô nhiễm môi trường.
- Thị trường bất động sản (TTBĐS ) là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi; TTBĐS dược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS; TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ là các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà còn bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS. TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. TTBĐS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: thị trường hàng hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ; TTBĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa: quy luật giá trị, quy luật cung cầu. Thị trường bất động theo mô hình chung của thị trường hàng hóa với 3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả; phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất.
- Thị trường đất đai (thị trường quyền sử dụng đất) có thể tiếp cận theo 2 hướng: phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế và phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai.
+ Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế:
(a) đất đai có vị trí cố định, liên quan đến hành vi của các đối tượng sử dụng và sự kiểm soát của Nhà nước về sở hữu và sử dụng;
(b) không nhất thể, liên quan đến sự khác biệt về thông tin, các quyền về bất động sản không được xác định đúng, chi phí giao dịch cao;
(c) việc đầu tư phát triển đất đai, bất động sản đòi hỏi chi phí lớn, cần một nguồn tài chính lớn, tín dụng dài hạn; nguồn tín dụng ngắn hạn sẽ gặp rủi ro về lãi xuất, cầm cố và thế chấp;
(d) nhu cầu phát sinh: sự biến động của các thị trường tài chính, lao động, khoa học công nghệ và thị trường hàng hóa đầu vào (nhiên liệu, nguyên liệu, vật tư xây dựng), đầu ra (nhà ở , căn hộ bán, cho thuê…);
+ Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai: theo quan điểm này có thể tiếp cận thị trường đất đai từ việc xây dựng kết cấu hạ tầng để hỗ trợ không chỉ thị trường đất đai mà còn các thị trường khác trên cơ sở phân tích thị trường đất đai theo quan điểm quản lý đất đai liên quan đến kết cấu hạ tầng do Nhà nước thiết lập nhằm tạo lập hàng hóa đất đai, các lợi ích liên quan đến đất đai và giao dịch hàng hóa đất đai trên thị trường bất động sản như:
(a) xác lập các quyền về đất đai;
(b) quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
(c) giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất;
(d) đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.