Nội dung đổi mới của Luật Đất đai năm 2013 (P2)

Cùng nội dung quan tâm

Chương IV
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đây là chương mới, gồm 17 điều (từ Điều 35 đến Điều 51), bao gồm quy định về nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch kế hoạch sử dụng đất và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, báo cáo thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp. Có một số điểm mới cần lưu ý:

• Thứ nhất, về nguyên tắc quy hoạch: Nhằm khẳng định nâng cao vai trò, vị trí của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 bổ sung những quy định quan trọng trong nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trong đó có quy định: Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.
Hiện tại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều hạn chế, mới chỉ đơn thuần là tổng hợp nhu cầu sử dụng đất của ngành mà chưa vươn tới tầm định hướng, phân bổ đất đai cho các ngành, lĩnh vực sử dụng.

• Điểm mới nổi bật trong nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó là hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bỏ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã.

• Đối với cấp huyện trước đây kế hoạch sử dụng đất chỉ lập 5 năm 1 lần thì kể từ ngày 01/7/2014 theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 sẽ được lập hàng năm. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện có vai trò rất quan trọng, là căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Lần đầu tiên vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thể hiện rõ nét trong Luật, nội dung này sẽ được nêu ở phần sau.

• Một điểm mới được bổ sung trong Luật Đất đai năm 2013 là việc lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Luật quy định cơ quan tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hình thức, nội dung và thời gian lấy ý kiến nhân dân đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng cấp; việc xây dựng báo cáo tổng hợp, tiếp thu, giải trình ý kiến của nhân dân và hoàn thiện phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước khi trình Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cơ quan tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng thực hiện. Ngoài ra, nhằm đảm bảo tính khả thi của việc lấy ý kiến, nâng cao vai trò, ý nghĩa của việc lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Luật còn giao Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

• Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nhằm nâng cao trách nhiệm trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đảm bảo quản lý chặt chẽ và sử dụng tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai.

• Tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Nhằm chấn chỉnh và chuyên môn hóa các tổ chức, cá nhân hoạt động tư vấn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, góp phần nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Luật đất đai năm 2013 bổ sung thêm một điều về tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 47); Luật giao Chính phủ quy định điều kiện của tổ chức, cá nhân hoạt động tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

• Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

Ngoài những nội dung kế thừa Luật Đất đai năm 2003, lần này Luật bổ sung điểm mới quy định rõ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, cụ thể: “Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật” (khoản 2 Điều 49).

Đồng thời, để khắc phục những khó khăn, bất cập trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất tại thời điểm kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà quy hoạch sử dụng đất kỳ mới chưa được phê duyệt, cụ thể khoản 4 Điều 49 quy định: “Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt”. Nội dung đổi mới này nhằm tạo điều kiện cho việc thực hiện các dự án đầu tư không bị đình trệ, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Chương V
Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Đây là một chương mới, gồm 9 điều (từ Điều 52 đến Điều 60), gồm các nội dung: căn cứ, thẩm quyền, điều kiện giao đất cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; các trường hợp được giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép, chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Có nhiều điểm mới đáng lưu ý:

• So với quy định của pháp luật hiện hành, Luật Đất đai năm 2013 quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và chuyển sang thuê đất. Quy định này nhằm đảm bảo sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế, đặc biệt là giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, cụ thể:

+ Về giao đất không thu tiền sử dụng đất: Đáng chú ý là trường hợp các tổ chức sự nghiệp công lập (đã nêu ở chương đầu, phần nội dung phân loại đất) tự chủ về mặt tài chính không được thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng đất như Luật Đất đai năm 2003 mà phải chuyển sang thuê đất. Đối chiếu với quy định này thì các đơn vị sự nghiệp như của huyện sẽ phải chuyển sang thuê đất, các trường học, bệnh viện tự chủ về mặt tài chính… đều phải chuyển sang thuê đất.

+ Về giao đất có thu tiền sử dụng đất:

Trước đây các dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân trong nước được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất thì nay không còn được thực hiện phương thức này. Đối với các dự án nhà ở để bán, cho thuê, nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Đồng thời bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất. Bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

+ Về thuê đất:

Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Như trên đã nêu, bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp;

• Về căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất: Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, thay cho các căn cứ chung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn như quy định của Luật Đất đai năm 2003. Như phần trên đã nêu về vai trò của kế hoạch sử dụng đất hàng năm, nếu trước đây, để giao đất, cho thuê đất khi không có quy hoạch sử dụng đất có thể căn cứ quy hoạch của xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch khác thì nay, không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện sẽ không thực hiện được.

• Về điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất:

- Để khắc phục tình trạng nhiều dự án đầu tư sau khi được giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí đất đai đã xảy ra khá phổ biến tại các địa phương trong giai đoạn vừa qua, Luật Đất đai 2013 bổ sung các quy định để kiểm soát chặt chẽ việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với hai loại điều kiện:

+ Điều kiện thứ nhất áp dụng đối với cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu, đó là việc trình danh mục công trình đất lúa. So với Luật Đất đai năm 2003 và các quy định thi hành thì quy định mới về điều kiện chuyển mục đích sử dụng với đất trồng lúa có mở hơn. Hiện tại tất cả các dự án có sử dụng đất trồng lúa không kể quy mô đều phải được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, theo quy định mới thì chỉ các công trình dự án chuyển mục đích từ 10 ha đất trồng lúa trở lên mới phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, còn các công trình sử dụng dưới 10 ha đất trồng lúa thì chỉ cần được HĐND cấp tỉnh thông qua.

+ Điều kiện thứ hai áp dụng đối với chủ đầu tư xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất như có năng lực tài chính, có ký quỹ, không vi phạm pháp luật nhằm khắc phục tình trạng nhiều địa phương đã giao đất, cho thuê đất nhưng các chủ đầu tư không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng, dẫn đến lãng phí đất đai, gây bức xúc trong nhân dân.

- Đối với trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thuộc thẩm quyền cấp huyện thì phải có thêm văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định theo thẩm quyền.

Nội dung đổi mới của Luật Đất đai năm 2013 (P1)

Nội dung đổi mới của Luật Đất đai năm 2013 (P2)
Nội dung đổi mới của Luật Đất đai năm 2013 (P3)
Nội dung đổi mới của Luật Đất đai năm 2013 (P4)
Nội dung đổi mới của Luật Đất đai năm 2013 (P5)
Nội dung đổi mới của Luật Đất đai năm 2013 (P6)

Bảng thống kê những thay đổi Luật đất đai 2013.