Nội dung đổi mới của Luật Đất đai năm 2013 (P3)

Cùng nội dung quan tâm

Chương VI
Thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Đây là chương mới, gồm 34 điều (từ Điều 61 đến Điều 94, quy định về các trường hợp được thực hiện thu hồi đất, thẩm quyền thu hồi đất.

Các trường hợp được trưng dụng đất. Có một số nội dung mới đáng chú ý:

• Về các trường hợp thu hồi đất:

Từ 12 trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 38 của Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung trường hợp thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người để chia thành 4 nhóm để có quy định riêng về cơ chế xử lý đất thu hồi, tài sản trên đất thu hồi phù hợp với tính chất của từng nhóm, gồm:

+ Nhóm 1: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh;

+ Nhóm 2: Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
Theo Luật Đất đai năm 2013 thì thu hẹp hơn các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét thông qua chủ trương thu hồi đất.

+ Nhóm 3: Thu hồi đất do vi phạm pháp luật; đặc biệt đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng, Luật Đất đai năm 2013 quy định chế tài mạnh để xử lý đối với các trường hợp này: “Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”

+ Nhóm 4: Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

• Thẩm quyền thu hồi đất:

          Luật Đất đai năm 2013 có sửa đổi thẩm quyền thu hồi đất so với quy định hiện hành để cải cách hành chính khi thực hiện các dự án, trong đó quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện thu hồi đối với trường hợp khu đất thu hồi có cả tổ chức và hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất. Đây là lần đầu tiên trong Luật Đất đai có quy định UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho UBND cấp huyện thực hiện thu hồi đất.

• Trình tự, thủ tục thu hồi đất:

Đối với trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Luật Đất đai năm 2013 quy định bổ sung trình tự, thủ tục cưỡng chế kiểm đếm để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trình tự cưỡng chế thu hồi đất nhằm đảm bảo công khai, minh bạch và dân chủ; đảm bảo quyền lợi của người có đất thu hồi; tăng cường hơn sự tham gia trực tiếp của nhân dân; trách nhiệm đối thoại và giải trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi người dân chưa có ý kiến đồng thuận trong việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

• Trưng dụng đất:

So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định về trưng dụng đất, nhằm thể chế quy định của Hiến pháp mới theo hướng trưng dụng đất khác với trưng dụng tài sản, trong đó quy định các trường hợp trưng dụng đất, thời hạn trưng dụng đất, bồi thường thiệt hại do việc trưng dụng đất gây ra... và Luật giao Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

• Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

Luật Đất đai 2013 đã luật hóa các quy định hiện hành tại các văn bản dưới Luật Đất đai 2003. Luật không quy định phải lập, duyệt phương án bồi thường tổng thể, đối với trường hợp đặc biệt, Thủ tướng Chính phủ quyết định khung chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Đối với người dân mất đất nông nghiệp, đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ, UBND cấp tỉnh phải có phương án đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho người dân. Với những người dân bị thu hồi đất, mục tiêu an sinh phải đặt lên cao nhất.

- Lần đầu tiên quy định tại nguyên tắc bồi thường việc bồi thường bằng tiền được xác định theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND câp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi.

- Trong đó một số quy định về bồi thường đối với đất ở thông thoáng hơn: Theo quy định hiện hành việc bồi thường đất ở bằng đất chỉ thực hiện trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng tái định cư thì nay, các địa phương có điều kiện về quỹ đất được phép thực hiện bồi thường đất ở bằng đất (quen gọi là đất đổi đất).

- Đồng thời việc thu hồi đất ở cũng được quy định chặt chẽ hơn, đó là việc thu hồi đất ở chỉ được phép thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc hạ tầng khu tái định cư. Quy định này tránh cho người dân bị thu hồi đất ở một cách tùy tiện trong khi chưa thực hiện chu đáo việc bố trí tái định cư.

- Trường hợp chậm bồi thường, Nhà nước phải trả lãi suất cho người dân bị thu hồi. Đối với trường hợp người bị thu hồi đất không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ Luật quy định rõ gửi số tiền này vào tài khoản tạm giữ tại kho bạc, như vậy sẽ không có lãi suất như hiện nay đang thực hiện là gửi số tiền này vào tài khoản mở tại ngân hàng.

Chương VII
Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đây là chương mới, gồm có 12 điều (từ Điều 95 đến Điều 106), quy định về 10 vấn đề: Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hồ sơ địa chính; Giấy chứng nhận; nguyên tắc cấp giấy; các trường hợp cấp Giấy chứng nhận; việc cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất có hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; việc xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao; việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất; thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận và việc đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp. Nội dung quy định của phần này của Luật cơ bản được kế thừa như quy định tại Luật Đất đai 2003 (các điều từ 46 đến 52) và Luật hóa một số nội dung quy định tại các Nghị định:

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP: Các trường hợp đăng ký ban đầu và đăng ký biến động đất đai; xác định diện tích đất ở trong trường hợp có vườn, ao mà giấy tờ không ghi rõ diện tích đất ở;

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP: xử lý trường hợp thay đổi diện tích đo đạc hiện trạng so với giấy tờ;

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP: nguyên tắc cấp GCN: việc đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.

          Điểm mới đáng chú ý:

• Quy định phạm vi đăng ký: thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả không đủ điều kiện cấp GCN) hay được giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất;

• Mục đích đăng ký: để “ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” mà không phải “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” như trước đây;

Quy định này phù hợp với quy định về tính bắt buộc thực hiện đăng ký, cấp GCN cũng như quy định về các hành vi bị cấm đã nêu ở trên.

• Đăng ký đất đai: là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng đất hay được giao đất để quản lý quy định.

Riêng việc đăng ký tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

• Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử: đăng ký điện tử có giá trị pháp lý như đối với hình thức đăng ký trên giấy; việc thực hiện đăng ký bằng hình thức điện tử tới đây được thực hiện sau khi hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai.

• Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động (khoản 3,4 Điều 95) gồm:

- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê;

- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề
(Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề (Điều 171) bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề).

• Bổ sung quy định xác định kết quả đăng ký (khoản 5 Điều 95):

- Được ghi vào Sổ địa chính về tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hiện trạng, nguồn gốc, thời điểm sử dụng, giấy tờ)  

- Được cấp Giấy chứng nhận nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện quy định;

- Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định.

• Bổ sung quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký với người sử dụng đất (khoản 5 Điều 95):

- Thời hạn phải đăng ký áp dụng đối với các trường hợp: cho thuê, thế chấp, chuyển quyền; đổi tên; chia tách quyền; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

- Thời hạn phải đăng ký là: 30 ngày (kể từ ngày biến động); trường hợp thừa kế thì tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế.

• Bổ sung quy định thời điểm hiệu lực của việc đăng ký (khoản 5 Điều 95): kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. Quy định này là cơ sở để: xác định quyền lợi và nghĩa vụ của người đăng ký (để bảo hộ khi có bên thứ ba; xác định nghĩa vụ tài chính liên quan,…).

Lưu ý: Như vậy theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Sổ Địa chính là ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính mà không phải ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của thửa đất đó; Do vậy trường hợp có tên trong Sổ Địa chính lập theo Luật Đất đai năm 2013 là những trường hợp đã thực hiện đăng ký đất đai chưa phải là đã đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; khác với quy định về lập sổ Sổ Địa chính theo Luật Đất đai năm 2003 có tên trong Sổ Địa chính là những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận;

• Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận: Cơ bản như quy định hiện hành, có sửa đổi nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở tài sản gắn liền với đất.

Theo quy định hiện nay trường hợp nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở tài sản gắn liền với đất thì trên mỗi Giấy chứng nhận cấp cho từng người ghi cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản với người khác thì Luật Đất đai năm 2013 quy định trên mỗi Giấy chứng nhận cấp cho từng người phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở tài sản gắn liền với đất.

• Về các trường hợp sử dụng đất được cấp GCN: Có sửa đổi một số nội dung trong đó đáng lưu ý là:

- Cấp GCN cho cơ sở tôn giáo có sửa đổi:

+ Bỏ 2 điều kiện: Có văn bản đề nghị của tổ chức tôn giáo có cơ sở tôn giáo; có xác nhận của UBND cấp xã về nhu cầu sử dụng đất của cơ sở tôn giáo;

+ Bổ sung điều kiện đất không tranh chấp và đất không phải do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01/7/2004.

- Về cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ (Điều 100):

+ Tại Khoản 1: Bỏ điều kiện không tranh chấp (bỏ cụm từ nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp);

+ Đối với trường hợp có tên trong sổ đăng ký, sổ địa chính: là sổ lập trước ngày 15/10/1993.

+ Thêm giấy các giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 do Chính phủ quy định;

Đây là điểm mới được kỳ vọng cùng với quy định sẽ nêu ở phần sau về hạn mức đất ở sẽ tháo gỡ được những vướng mắc, tồn đọng trong công tác cấp giấy hiện nay.

• Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao:

Cơ bản như quy định hiện hành (Điều 87 Luật Đất đai năm 2003) và luật hóa Điều 45 Nghị định 181/2004/NĐ-CP; đặc biệt sửa đổi bổ sung khoản 5: Trường hợp không có giấy tờ tại Điều 100 mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức công nhận do UBND tỉnh quy định.

Trường hợp này theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức giao mới.

• Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận (Điều 105):

Quy định UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan Tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận mà không yêu cầu phải quy định điều kiện ủy quyền như quy định tại Luật Đất đai năm 2003.

Bổ sung quy định: Cơ quan tài nguyên và môi trường có thẩm quyền cấp GCN đối với trường hợp đã có GCN mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất hoặc cấp đổi, cấp lại GCN; Chính phủ quy định cụ thể khoản này.

• Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp có các nội dung mới như sau: Cơ quan thẩm quyền đính chính là cơ quan thẩm quyền cấp giấy chứng nhận. Theo quy định hiện nay Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đính chính đối với Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đính chính đối với Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp, tuy nhiên theo Luật Đất đai năm 2013 cơ quan thẩm quyền đính chính là cơ quan thẩm quyền cấp GCN; như vậy Giấy chứng nhận có thể phải do UBND cấp tỉnh, cấp huyện đính chính (đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu không được ủy quyền). Quy định cụ thể các trường hợp đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận trong đó bổ sung quy định không thu hồi GCN đã cấp trái pháp luật trong trường hợp người được cấp GCN đó đã thực hiện chuyển quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

Nội dung đổi mới của Luật Đất đai năm 2013 (P1)

Nội dung đổi mới của Luật Đất đai năm 2013 (P2)
Nội dung đổi mới của Luật Đất đai năm 2013 (P3)
Nội dung đổi mới của Luật Đất đai năm 2013 (P4)
Nội dung đổi mới của Luật Đất đai năm 2013 (P5)
Nội dung đổi mới của Luật Đất đai năm 2013 (P6)

Bảng thống kê những thay đổi Luật đất đai 2013.