Giải phóng mặt bằng (GPMB) cho khu công nghiệp (KCN) hiện nay được coi là khâu mấu chốt quyết định sự thành công của các KCN và là khâu có nhiều khó khăn nhất được ghi nhận trong thời gian qua. Công tác GPMB kéo dài sẽ dẫn tới thời gian triển khai dự án đầu tư KCN bị ngưng trệ, phát sinh chi phí, giảm hiệu quả đầu tư.
Qua thực tiễn tại Long An, tiến độ công tác GPMB phụ thuộc vào bảy yếu tố sau:
Một là, thực trạng quản lý đất đai, hay nói đúng hơn là hiệu lực pháp lý về quản lý đất đai của nơi có dự án. Nơi nào công tác quản lý đất đai tốt như đã hoàn chỉnh bản đồ địa chính có chất lượng, làm rõ nguồn gốc đất, ban hành công khai hạn mức diện tích đất ở và đất canh tác thì khâu đo đạc, xác định tính pháp lý của đất để áp giá bồi thường hoặc hỗ trợ, di chuyển tái định cư thường thuận lợi hơn. Trái lại, những nơi chưa tiến hành tốt những việc thuộc nội dung quản lý đất đai thường xuyên nói trên sẽ gặp không ít khó khăn trong việc xác định nguồn gốc đất, chủ sở hữu hợp pháp, diện tích, ranh giới của khu đất giữa thực địa và hồ sơ giải thửa do mất nhiều thời gian để đối chiếu, xác minh. Mặt khác, mặc dù đã nhận được thông báo về chủ trương thu hồi đất và yêu cầu giữ nguyên hiện trạng đất nằm trong chỉ giới giải phóng mặt bằng, nhưng một số hộ dân vẫn tự ý trồng cây, cơi nới các công trình khiến việc thống kê, đền bù GPMB gặp không ít khó khăn.
Hai là, khả năng tổ chức thực hiện và giải quyết các thủ tục hành chính trong GPMB như trích lục, trích đo địa chính, thu hồi đất, thẩm định giá, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Ba là, khả năng giải quyết các chế độ, chính sách đối với các hộ dân trong vùng bị ảnh hưởng, thái độ và năng lực của cán bộ, công chức của cơ quan có thẩm quyền khi tiếp xúc với dân trong quá trình giải quyết các chế độ, chính sách triển khai công tác GPMB. Những phức tạp này thường nảy sinh do việc không đạt được sự đồng thuận với người dân về mức giá đền bù, hoặc khi đạt được sự đồng thuận thì lại không có khả năng chi trả nên luôn gây khó khăn về sau và đòi hỏi phải thương lượng lại khi mức giá thị trường tăng. Sự am hiểu pháp luật, cách giải quyết nhanh gọn cùng với sự cảm thông, tôn trọng lợi ích của người dân, thấu hiểu được tâm lý và nguyện vọng của người dân khi thực thi công vụ của cán bộ, công chức sẽ đóng vai trò rất quan trọng trong việc tạo dựng sự hợp tác của nhân dân trong vùng dự án nhằm tránh các phản ứng tiêu cực lây lan gây bất lợi cho tiến độ GPMB.
Bốn là khả năng xử lý những vướng mắc phát sinh của các cơ quan chức năng. Thắc mắc của dân phần lớn tập trung ở kết quả đo đạc, nguồn gốc đất, hạn mức đất, đơn giá đền bù hoặc hỗ trợ, một số vấn đề phức tạp về đất đai do quá khứ để lại và về vị trí, chất lượng, giá cả nhà hoặc đất khu tái định cư...Trong bối cảnh đó, chỉ cần một trường hợp xử lý sai (do chưa am hiểu các quy định, thiếu trách nhiệm, chậm giải quyết, vô cảm, thiên vị, tiêu cực hoặc nhượng bộ vô nguyên tắc) dễ dẫn đến phản ứng dây chuyền, có thể toàn bộ phương án bồi thường bị đổ vỡ phải làm lại từ đầu...
Chính từ những sự bất đồng thuận với cách giải quyết các chế độ, chính sách và xử lý những vướng mắc phát sinh của các cơ quan chức năng mà người dân trong vùng dự án dường như không quan tâm đến việc GPMB và bất hợp tác với các các cán bộ, công chức của cơ quan chức năng đến làm việc. Đó là điểm đầu cho một xâu chuỗi phát sinh các vấn đề rắc rối khác kéo dài mà chính quyền phải tìm cách xử lý để hoàn thành công việc.
Trong trường hợp này, nếu chính quyền địa phương không quyết liệt và triệt để xử lý dứt điểm vướng mắc và đảm bảo trật tự, an ninh trong vùng, chống các hành vi quấy rối thì tiến độ đầu tư dự án hạ tầng KCN sẽ chỉ có thể dậm chân tại chỗ..
Năm là, khả năng hoàn thành khu tái định cư, bố trí di dời mồ mả phục vụ cho công tác di dân, tái định cư và khu tái định cư được xây dựng có điều kiện bằng hoặc tốt hơn khu dân cư có đất bị thu hồi.
Sáu là, khả năng tài chính và năng lực quản lý, điều hành của nhà đầu tư hạ tầng KCN trong quá trình tham gia triển khai công tác GPMB với tư cách là một thành viên trong Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Nhà đầu tư phải đủ khả năng tài chính để kịp thời chi trả bồi thường cho các hộ dân theo đúng kế hoạch, tiến độ đã được thông báo. Ngược lại, công tác bồi thường sẽ bị trì hoãn và có thể tạo ra sự bất bình, phản ứng tiêu cực, thiếu hợp tác và khiếu kiện trong nhân dân. Trong quá trình GPMB, sự tham gia tích cực, năng động của nhà đầu tư cùng với các cơ quan có thẩm quyền giải quyết các khó khăn, vướng mắc có vai trò rất quan trọng trong việc đẩy nhanh tiến độ GPMB.
Bảy là, công tác tuyên truyền chính sách về pháp luật, về đất đai, bồi thường, giải tỏa khi nhà nước thu hồi đất (công tác dân vận trong GPMB) chưa thường xuyên, sâu rộng, do đó sự hiểu biết về pháp luật của người dân còn hạn chế nên có suy bì khi người bị thu hồi đất lại coi đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp như đất phi nông nghiệp theo dự án đang triển khai, so sánh khiếu nại về chính sách và giá đền bù giữa người được áp dụng theo thời điểm đã ban hành chính sách cũ với người đang được thực hiện chính sách mới. Mặt khác, ý thức tự giác của nhân dân trong chấp hành quyết định thu hồi đất của Nhà nước để phát triển kinh tế nhằm xây dựng các KCN trở nên nhạy cảm và phức tạp khi hình thành sự so sánh về thiệt thòi của mình khi đất do mình đang sử dụng được giao cho người khác với khả năng sinh lợi cao hơn nhiều. Từ đó đã nảy sinh nhiều khiếu kiện của dân về mức bồi thường, hỗ trợ, đồng thời tạo nên tâm lý nặng nề đối với nhà đầu tư khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để GPMB.
Ngoài ra, tuy Nghị định số 69/2009/NĐ-CP về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư được ban hành đã giải quyết được rất nhiều bất cập trong công tác quản lý đất đai, đặc biệt là công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nhưng những vướng mắc của Nghị định này lại làm công tác GPMB gặp thêm khó khăn và mâu thuẫn gay gắt về quyền lợi trong việc đền bù, giải tỏa nhất là đối với những dự án dở dang đang chờ phê duyệt phương án bồi thường.
Về trình tự thu hồi giao đất, theo Điều 31 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP thì quyết định thu hồi và giao đất cùng một quyết định, lúc đó đất chưa được bồi thường. Cách làm này hết sức rủi ro vì doanh nghiệp có thể sử dụng quyết định giao đất để giao dịch trong khi quyền sử dụng đất chưa phải của doanh nghiệp.
Về định giá đất, theo Điều 11 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP và Điều 5 và Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT thì “Trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh giao cho cơ quan chức năng xác định lại giá đất cụ thể để quyết định giá đất tính bồi thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy định về khung giá các loại đất”. Như vậy, thế nào có thể coi là chưa sát hay sát giá thị trường và sát giá thị trường tới mức nào thì không thể chắc chắn được. Quy định như vậy dễ dẫn đến sự tùy tiện, thiếu vô tư trong định giá đất, đồng thời tạo ra nhiều thắc mắc và khiếu kiện hơn. Do đó việc quy định biên độ chênh lệch giá với thị trường trong trường hợp này là cần thiết.
Về tiền sử dụng đất (trong trường hợp dự án hạ tầng KCN áp dụng được giao đất có thu tiền sử dụng đất) thì “Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất” (Khoản 2 Điều 4 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004) và nếu “chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường” thì phải “xác định lại giá đất” (Điều 11 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP). Quy định như thế sẽ lại gặp trở ngại như đã nói ở trên trong định giá đất khi phải có tổ chức thẩm định giá thế nào là sát với thị trường. Hơn nữa, cách tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường (như đã nói trên) trừ đi tiền bồi thường (Khoản 4 Điều 5 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP) là không hợp lý vì như thế phần chi phí bỏ ra đầu tư hạ tầng và lãi vay ngân hàng không được tính đến. Mặt khác, điều này gây khó khăn khi doanh nghiệp không còn chủ động tính được giá đầu vào và đầu ra. Do đó, Chính phủ cần xem xét lại vấn đề này và cần phải quy định một mức đóng cụ thể mà ai cũng có thể tính toán được trước khi quyết định đầu tư.
Doanh nghiệp hạ tầng KCN được giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai) và không phải nộp “tiền sử dụng đất đối với đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung” (Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP) và được miễn giảm 20%, 30% hoặc 50% tuỳ theo địa bàn đầu tư (Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 về Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất). Tuy được hưởng ưu đãi như vậy nhưng “sau đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải nộp đủ tiền sử dụng đất đã được miễn hoặc giảm vào ngân sách nhà nước theo giá đất tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất” (Điểm 4, Mục 1 Phần C Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiệnNghị định số 198/2004/NĐ-CP). Như vậy, doanh nghiệp không được hưởng ưu đãi gì mà còn thiệt hại hơn. Đây là vấn đề rất bất cập hiện nay, đề nghị Chính phủ nên xem xét lại để yêu cầu Bộ Tài chính sửa đổi lại quy định rất bất lợi này.
Về tiền thuê đất đối với trường hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Điều 13 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP) thì “số tiền thuê đất phải nộp một lần để được sử dụng đất trong trường hợp này được tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất và cùng thời hạn sử dụng đất”. Quy định này đã đánh đồng nghĩa vụ tài chính giữa doanh nghiệp hạ tầng KCN được quyền chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất và chủ đầu tư không có quyền này. Đây là sự bất hợp lý và là yếu tố rất bất lợi đối với doanh nghiệp hạ tầng KCN muốn trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, đặc biệt đối với doanh nghiệp hạ tầng KCN có vốn đầu tư nước ngoài so với quy định trước đây. Còn đối với doanh nghiệp hạ tầng KCN trong nước thì trước đây không được trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nay Nghị định số 69 cho phép nhưng doanh nghiệp không thể thực hiện được khi xét trên góc độ hiệu quả kinh tế.
Để đẩy nhanh tiến độ triển khai và tăng cường hiệu quả hoạt động đầu tư kinh doanh hạ tầng các KCN, phát triển thị trường bất động sản thì một trong những vấn đề cần đặt ra và ưu tiên hàng đầu để giải quyết là cải thiện và khắc phục bảy yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ công tác giải phóng mặt bằng và một số vướng mắc của Nghị định số 69 đã nêu trên.